地方政府規劃推動，開(kāi)發(fā)商紮堆熱炒，零售商積極分羹。這(zhè)使得在成(chéng)都(dōu)、杭州、昆明、武漢、長(cháng)沙、石家莊等衆多二三線城市中，城市綜合體都(dōu)正在“批量生産”中，而其勢頭甚將(jiāng)超越一線城市……
更值得注意的是，一向(xiàng)以租賃物業拓展的零售商也正將(jiāng)競争的新砝碼押在這(zhè)上面(miàn)。
“連一向(xiàng)專注住宅開(kāi)發(fā)的萬科都(dōu)加入了戰團，大家都(dōu)不是傻子，誰都(dōu)不會輕易收兵。”在記者質疑城市綜合體能(néng)有多大市場時，深圳新摩爾商業管理有限公司副總經(jīng)理熊傑如此回答。
而事(shì)實上，許多零售商也已經(jīng)瞄上了這(zhè)塊“蛋糕”。
豪賭商業綜合體
2010年10月末，福州金山“公園道(dào)一号”，永輝首度試水城市綜合體。“由于商業面(miàn)積較小，我們也隻是在嘗試階段”，雖然新項目運作順利，永輝集團董事(shì)長(cháng)助理翁海輝的話語裡(lǐ)依然透出些許低調。
而就在金山“公園道(dào)一号”附近的浦上大道(dào)上，倉山萬達廣場、紅星美凱龍商業廣場、樂都(dōu)彙購物廣場等三大城市綜合體項目正在熱火朝天地建設中。
據了解，目前僅在福州規劃和在建的城市綜合體項目就已達16個，杭州在建的100個城市綜合體中已完成(chéng)41個，成(chéng)都(dōu)在建或已立項的城市綜合體也已超過(guò)66個，近兩(liǎng)年内將(jiāng)完工，昆明開(kāi)發(fā)規劃的城市綜合體項目達12個……零售商的身影也不乏其中。
“對(duì)于傳統零售商來說，當前城市綜合體的開(kāi)發(fā)熱絕對(duì)是一個巨大的誘惑。”深圳新摩爾商業管理公司招商運營副總經(jīng)理熊傑表示。
對(duì)于零售商運作城市綜合體升溫這(zhè)一現象，翁海輝表示，多年來零售商過(guò)度依賴租賃物業的方式拓展在很多方面(miàn)均受制于物業開(kāi)發(fā)商，而有實力的零售商通過(guò)自己開(kāi)發(fā)商業綜合體的模式可以在選址、招商、運作等方面(miàn)擁有更多的自主權。
“商業終端資源往往掌握在零售商手裡(lǐ)，加上零售企業對(duì)商業運營的先天優勢，促使零售商能(néng)夠在獲取房地産開(kāi)發(fā)利潤的同時獲取優勢的項目；而城市綜合體往往建造在城市的商業中心，其開(kāi)發(fā)利潤豐厚，這(zhè)使得零售商市場競争力更強。”熊傑認爲。
原因、門檻與風險
不可忽視的是，在傳統連鎖零售市場競争加劇的情況下，一些實力派零售商正將(jiāng)目光由四處尋找物業轉向(xiàng)城市商業綜合體的開(kāi)發(fā)，但是有能(néng)力涉足、開(kāi)發(fā)、運作商業地産的零售商還(hái)隻是少數。
不做“商人”而要做“地主”的零售商緣何對(duì)投入大、風險高的城市商業綜合體項目産生興趣了呢？
對(duì)此，北京東方國(guó)泰商業顧問機構總經(jīng)理李沐天分析認爲：“一些有實力的零售商之所以涉足商業地産開(kāi)發(fā)，一方面(miàn)是由于現在合适的商業物業獲取越來越難、行業選址競争加劇，同時房地産開(kāi)發(fā)企業對(duì)商業物業租金要求也越來越高。
而另一方面(miàn)，房地産開(kāi)發(fā)利潤對(duì)零售商的誘惑也越來越大，在當前純粹的房地産開(kāi)發(fā)企業在成(chéng)功運營城市綜合體方面(miàn)也越來越吃力；地方政府方面(miàn)的因素也不能(néng)忽視，爲了提升城市形象，一些地方政府積極推動批量興建商業綜合體的現象加劇，這(zhè)在客觀上刺激了一些零售商的神經(jīng)。”
商業綜合體考驗的是零售商多業态運作能(néng)力，萬達廣場之所以能(néng)夠迅速布局全國(guó)市場，除了其迎合了地方政府對(duì)城市綜合體的規劃需求外，更重要的就是其強大的商業招商、以及其戰略合作夥伴體系支持，而傳統零售商往往在這(zhè)方面(miàn)沒(méi)有足夠的實力。“物業管理對(duì)于零售商也是一個不小的挑戰，經(jīng)驗的缺乏往往使得零售商沒(méi)有涉足開(kāi)發(fā)綜合體的底氣。” 對(duì)此，翁海輝表達了自己的觀點。
資金方面(miàn)是最大的問題，熊傑告訴記者：“目前來看，涉足商業綜合體隻是個别的零售商可以做到，運作城市綜合體的第一道(dào)檻便是資金，一個城市商業綜合體投資動辄需要幾十億元的資金。”
以其正在武漢運作的城市綜合體爲例，熊傑給記者算了筆賬，這(zhè)個規模40萬平方米的項目，就需要投資近20億元，而要用這(zhè)筆資金去租賃物業的話，起(qǐ)碼能(néng)夠先期快速拓展出50家大賣場，這(zhè)一投入數字對(duì)于絕大多數零售商來講，恐怕拿出所有家底來都(dōu)很難湊夠。
“巨額資金投入、拿不準綜合體市場定位、缺乏商業零售資源整合能(néng)力、物業經(jīng)營管理能(néng)力等都(dōu)會成(chéng)爲阻礙零售商介入城市綜合體的門檻，但是對(duì)一些有實力的零售商來講，這(zhè)也是一次提升市場競争力的好(hǎo)時機。”李沐天對(duì)此表示謹慎肯定。
豪布斯卡城市綜合體研究院院長(cháng)胡冰說，“按商業發(fā)展思路，城區先是有人住，後(hòu)有産業，再有寫字樓，再有商業。而現在地方政府在新區規劃城市綜合體恰是反過(guò)來行之。先建綜合體，先有商業，再培養人氣。”盡管違背商業開(kāi)發(fā)順序，但地方政府看重的是政績顯著。但如此一來，很多商業先行的城市綜合體在長(cháng)時間内都(dōu)堪稱是外表氣勢恢弘，内在實質卻是人氣冷清、經(jīng)營慘淡的“冰城”。
誰的新藍海?
“城市綜合體是一劑美麗的毒藥”，一位長(cháng)期從事(shì)商業地産運作的業内人士認爲，零售商介入之後(hòu)有可能(néng)會本末倒置，追逐房地産開(kāi)發(fā)暴利無疑會降低零售經(jīng)營本身的能(néng)力；另外，也并不是每一個城市都(dōu)需要城市綜合體，“集體狂歡”式的一擁而上必然會對(duì)城市舊有的商業文化、城市文化、城市合理的商業布局等造成(chéng)破壞，政府應該按照市場的實際情況合理發(fā)展規劃城市綜合體，而不是僅僅追求所謂的城市繁榮。
“客觀的市場環境將(jiāng)最終決定城市綜合體建設各方受益，作爲涉足其中的零售商來講，隻有根據企業自身情況，主動利用政府推動城市綜合體規劃建設的機遇，而不是盲從，扮演爲他人做嫁衣的角色。”李沐天更多地是從零售商角度來考慮問題。
全國(guó)工商聯房地産商會商業不動産專業委員會主任朱淩波坦言，利益上一舉多得是各級城市政府在助推城市綜合體上趨之若鹜的原因。“城市綜合體與地方城市經(jīng)濟、位置和人均GDP、第三産業相關，但地方政府將(jiāng)之用歪了，盲目地一擁而上，這(zhè)樣(yàng)雖然可以給城市規劃建設帶來新的機遇，但卻是建立在投資者風險加大的基礎上的。”
面(miàn)對(duì)貌似碩大的市場，傳統地産商的蜂擁而至、少數零售商的積極參與，城市綜合體仿佛成(chéng)爲地産救市、零售多元的新藍海。而對(duì)于絕大多數零售商來講，在這(zhè)樣(yàng)龐大的資本投入面(miàn)前，沒(méi)有哪一家能(néng)夠真正輸得起(qǐ)。
（來源：中華合作時報·超市周刊 劉朝龍）